Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần tiến hành những thủ tục gì?

Hiện nay, do tình hình phát triển của xã hội, đô thị hóa… làm cho cơ cấu sử dụng đất cũng có nhiều sự thay đổi so với trước đây. Vì vậy, chuyển mục đích sử dụng đất được xem là việc cần thiết giúp cho công tác quản lý, hoạch định đất đai của nhà nước được thuận tiện, dễ dàng hơn, cũng như đáp ứng với nhu cầu sử dụng đất của người dân, góp phần phát triển kinh tế, xã hội. Tuy nhiên, quá trình chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục khá phức tạp nên nhiều người dân thường gặp nhiều khó khăn khi thực hiện. Vậy khi tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần tiến hành theo những bước nào? Chúng ta cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

* Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là gì?

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

* Căn cứ để xác định mục đích sử dụng đất.

– Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đấtcủa cơ quan có thẩm quyền.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyển công nhận quyền sử dụng đất

– Đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp đất không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Đất đang sử dụng ổn định phù hợp với quy hoạch đã đươc cơ quan có thẩm quyền xét duyệt.

– Đối với trường hợp chưa có căn cứ quy định như trên thì căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất ổn định, ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác điịnh mục đích sử dụng đất.

– Người những mục đích sử dụng đất được xác định theo những căn cứ trên người sử dụng đất được sử dụng kết hợp các mục đích sử dụng khác nhưng không lamd ản hưởng đến mục đích sử dụng chính và không trái với quy định của pháp luật về đất đai.

* Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.

– Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết.

– Trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

– Ngoài ra, diện tích đất xin chuyển mục đích còn phải phù hợp với hạn mức giao đất tại địa phương.

* Thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất

– Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

– Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Lưu ý: Trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp với cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

(Điều 59 Luật Đất đai 2013)

* Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

+ Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản;

+ Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác;

+ Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

+ Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

+ Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Lưu ý: Đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất còn lại không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền chỉ cần đăng kí chuyên mục đích sử dụng đất tại văn phòng đăng kí sử dụng đất hoặc ủy ban nhân dân cấp xã.

* Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

(1) Hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng).

(2) Nơi nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ khoản 1, khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP), nơi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

– Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

– Đối với tổ chức thì nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường.

Lưu ý: Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.

(3) Trình tự cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

– Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:

+ Thẩm tra hồ sơ;

+ Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

+ Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

(4) Thời gian thực hiện thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày,

– Được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;

– Không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;

– Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;

– Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

Thời gian thực hiện đồng thời nhiều thủ tục hành chính về đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá tổng thời gian thực hiện các thủ tục đó theo các quy định trên.