Cảnh báo chiêu trò lừa đảo đặt cọc khi mua nhà, mua đất

Đặt cọc là một hình thức bảo đảm cho việc thực hiện giao dịch giữa người mua và người bán. Tuy nhiên, lại có một số đối tượng đã lợi dụng vào việc này để lừa đảo tiền bạc, tài sản của nhiều người. Vậy làm thế nào để tránh được việc bị lừa đảo tiền cọc khi tiến hành mua nhà, mua đất và pháp luật quy định về vấn đề này như thế nào?

* Trước khi giao kết hợp đồng, các bên cần phải thỏa thuận, đàm phán về nội dung cơ bản của hợp đồng để chuẩn bị cho việc giao kết hợp đồng (kể cả hợp đồng bằng miệng).

Tuy nhiên có những trường hợp, do nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan mà một bên không giao kết hợp đồng. Do đó, để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng được thực hiện, các bên thỏa thuận tiến hành đặt cọc. Ngoài ra, khi xác lập hợp đồng, các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, nếu một bên vi phạm nghĩa vụ thì có thể gây thiệt hại cho bên kia, vì vậy các bên có thể thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện đúng nghĩa vụ.

– Khái niệm đặt cọc cũng đã được nhà nước ta quy định trong Bộ luật dân sự như sau: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng” (khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015)

Ví dụ: A muốn thuê trọ của B, để đảm bảo việc A sẽ thuê và B sẽ cho thuê thì A đặt cọc cho B 1 triệu đồng.

– Tài sản dùng để đặt cọc có thể là tiền, kim khí, đá quý hoặc vật có giá trị khác, nhưng thường sử dụng nhất là tiền. Bởi vì tiền là tài sản dễ dàng chuyển giao và bảo quản nhất khi bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc.

* Khi rơi vào những trường hợp dưới đây có thể bị mất cọc, trả lại cọc:

– Nếu bên đặt cọc từ chối từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (bên đặt cọc bị mất cọc).

– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (bên nhận đặt cọc phải trả lại cọc và bị phạt cọc).

– Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Lưu ý: Nếu hai bên có thỏa thuận khác thì làm theo thỏa thuận của hai bên.

(khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015)

* Một số thủ đoạn lừa đảo tiền cọc phổ biến hiện nay:

(1) Môi giới để lừa tiền cọc

Hiện nay, có một số người mua nhà, mua đất giao dịch trực tiếp với công ty môi giới hoặc “cò đất” quen biết mà không thông qua chủ nhà. Phương thức này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Có những trường hợp sau khi nhận cọc, phía công ty môi giới “biến mất” không rõ lý do, còn chủ nhà thì không biết gì về vấn đề trên. Nếu căn cứ trên hợp đồng đặt cọc đã ký kết, chủ nhà không có trách nhiệm với khoản tiền đặt cọc của người mua. Do đó, trong trường hợp này, bên mua khó có thể đòi lại khoản tiền đã đặt cọc bởi công ty môi giới hoặc những người được xem là “cò đất” đã bỏ trốn.

(2) Gây khó dễ, biến mất sau khi nhận tiền cọc

Hành vi lừa đảo tiền đặt cọc nhà đất thường gặp nhất hiện nay, sau khi nhận tiền đặt cọc của bên mua, theo một khoảng thời gian mà hai bên đã thỏa thuận (1 tháng hoặc 2 tháng…), bên bán sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở cho bên mua.

Tuy nhiên, khi tới thời hạn ký kết hợp đồng, những người mua đất lại không thể liên lạc được với bên bán. Bên bán đã ôm tiền bỏ trốn hoặc viện đủ mọi lý do để không ký hợp đồng mua bán, không sang tên, không ra công chứng… cho bên mua. Và số tiền bên bán đã đặt cọc thì không bao giờ có thể lấy lại được.

(3) Rắc rối khi sổ đỏ chung nhưng một người đại diện đứng tên

Có trường hợp sổ đỏ là tài sản chung của hai vợ chồng sau khi kết hôn nhưng thông tin trên sổ đỏ chỉ ghi tên người vợ hoặc người chồng. Có căn nhà là tài sản chung trong hôn nhân nhưng chưa có biên bản phân chia tài sản.

Nếu người mua không am hiểu về pháp lý, thấy thông tin trên sổ đỏ trùng khớp với người rao bán, xuống tiền cọc nhanh thì có khả năng sẽ gặp rắc rối bởi chồng/vợ của người rao bán không đồng ý bán.

Trường hợp bên mua đặt cọc mua nhà cho người vợ/chồng mà người kia không được biết. Trong trường hợp này nếu bên bán bỏ trốn thì bên mua cũng sẽ bị mất tiền cọc.

 (4) Chỉ có một mảnh đất nhưng nhận cọc của nhiều người

Chiêu thức phổ biến hiện nay của các đối tượng là đăng tin rao bán nhà đất với giá khá thấp so với thị trường. Bên bán cũng cung cấp cho người hỏi mua hình ảnh sổ đỏ để chứng minh về mặt pháp lý.

Khi khách đồng ý mua, bên bán sẽ yêu cầu khách cọc tiền bằng giấy viết tay. Chỉ có một mảnh đất nhưng đối tượng đã nhận cọc của nhiều người. Sau khi gom được một khoản tiền lớn, đối tượng liền cao chạy xa bay khiến nhiều người đã đặt cọc phải ôm hận.

(5) Rủi ro trong việc cọc chồng cọc

Ở những khu vực “sốt đất”, nhiều người thường mua bán nhà đất nối tiếp với nhau qua hình thức đặt cọc, còn gọi là đặt cọc chồng cọc.

Phương thức mua bán nhà đất không chính quy này thường mang đến lợi nhuận nhanh chóng. Người mua trước mới đặt cọc, thấy giá tăng là chốt lời bán cho người mua sau bằng hình thức ký hợp đồng nhận cọc. Cứ như thế, những người mua sau đó thấy có lãi lại đẩy hàng cho người kế tiếp.

Rủi ro của việc mua bán nhà đất cọc chồng cọc nằm ở chỗ chỉ cần một bên “hủy kèo

Hợp đồng đặt cọc đa phần do bên bán đặt ra nên khá sơ sài, các cam kết còn yếu và nửa vời, nước đôi và nó chỉ là một thỏa thuận dân sự thể hiện thương lượng giữa người bán và người mua, tiềm ẩn nhiều rủi ro rất lớn.

(7) Lừa cọc từ đất đang có tranh chấp hoặc thế chấp

Vì có nhu cầu thực, ham giá rẻ, không ít trường hợp ngay từ đầu người mua đã biết mảnh đất đó không đảm bảo về mặt pháp lý như chưa có giấy tờ, nhà đang thế chấp ngân hàng, giấy tờ đứng tên người khác… nhưng vẫn dại dột nghe lời người bán đặt cọc rồi “tiền mất tật mang”.

* Khi bị lừa đảo về đặt cọc mua nhà, mua đất người dân cần làm gì:

Khi bị lừa đặt cọc mua bán đất đai, người dân cần tố cáo ra phía cơ quan công an. Khi tố cáo, nạn nhân cần cung cấp cho cơ quan chức năng những bằng chứng liên quan đến hoạt động lừa đảo.

Để bảo vệ một cách toàn diện quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người dân nên cảnh giác với các chiêu trò lừa đảo khi đặt cọc mua bán đất đai.

Người dân cần lưu ý rằng, đối với việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, luôn cần các bên trao đổi rõ ràng về nghĩa vụ thanh toán, nội dung thanh toán, các chứng thư, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.

Đặc biệt, các giao dịch này phải được thực hiện tại văn phòng công chứng. Có như vậy, người dân mới có thể bảo vệ quyền lợi của mình trước những chiêu trò lừa đảo hiện nay.

* Mức phạt đối với hành vi lừa đảo tiền cọc:

(1) Mức xử phạt vi phạm hành chính

Căn cứ theo quy định tại Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP quy định như sau:

– Phạt tiền từ 2-3 triệu đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

• Trộm cắp tài sản, xâm nhập vào khu vực nhà ở, kho bãi hoặc địa điểm khác thuộc quản lý của người khác nhằm mục đích trộm cắp, chiếm đoạt tài sản;

• Công nhiên chiếm đoạt tài sản;

• Dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản hoặc đến thời điểm trả lại tài sản do vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng, mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả;

• Không trả lại tài sản cho người khác do vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng nhưng sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản;

• Thiếu trách nhiệm gây thiệt hại đến tài sản của Nhà nước, cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp.

Lưu ý: Mức phạt cao nhất cho Hành vi này có thể đến 05 triệu đồng.

– Ngoài ra, người có hành vi vi phạm còn có thể bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung:

• Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính;

• Trục xuất người nước ngoài có hành vi vi phạm hành chính.

– Biện pháp khắc phục hậu quả:

• Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm;

• Buộc trả lại tài sản do chiếm giữ trái phép;

• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.

(2) Trách nhiệm hình sự

– Người có hành vi lừa đảo để lấy tiền cọc của người khác có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về “Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Căn cứ Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 được sửa đổi bởi điểm a, c Khoản 3 Điều 2 Luật sửa đổi Bộ luật Hình sự 2017 quy định về mức phạt cho “Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, cụ thể:

Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2-50 triệu đồng hoặc dưới 2 triệu đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

• Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

• Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật Hình sự 2015, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

• Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

• Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ;

•Mức phạt cao nhất của tội này có thể bị phạt tù chung thân.

– Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01-05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Tóm lại, thủ đoạn lừa đảo hiện nay của bọn tội phạm là vô cùng tinh vi. Do đó, khi tiến hành bất cứ một giao dịch gì, kể cả đặt cọc, người dân nên đề cao cảnh giác trước những “miếng mồi ngon” nhưng giá thành thấp để tránh “tiền mất tật mang”.